2026-10-20

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很多数据、信息、经验都是幸存者偏差的产物，因此很多结论仅是启发，也是下一步分析的起点。 进入供需新阶段。 近日，全球评级机构标普发表报告称： 预计中国楼市将会分层触底，中国内地新房住宅平均价格将于2028年第三季见底，一线城市或提前于明年复苏。 即2027年一线城市的一手住宅价格触底，2028年全国一手住宅价格全面企稳。 该机构在报告中指出，自2026年初，中国楼市新房库存进入去化阶段， 一二手房总体需求呈现出了企稳迹象。 另外，该机构判断， 828楼市新政将加速库存出清。 其认为，根据新规，开发商从房产销售中实现现金回流的时滞将拉长，这可能促使其 减少土地购置 。这就会导致828日之后房企所获新土地形成的可售资源减少，而为部分抵消这一下降，开发商在2027年会将重点放在已竣工库存的销售上。 标普估计，明年开发商去库存（销售已竣工库存）的 销售 占比 将从2026年的43%升至64%。 到2028年第三季度， 全国已竣工的新房总库存将降至与2021年下行前十年平均水平相当的水位 （见下图）。 标普报告中，分析了日本、中国香港、美国 、西班牙 4个市场房地产 触及价格底部的核心 条件，如下表： 整体来看，三大洲过往房地产复苏之路可能存在显著差异，但 供应下降是阻止价格下跌的一致因素。 因此， 标普认为，中国 新房总库存的快速下降，必将 支撑全国新房平均价格的企稳。 值得注意的是，从更多国际机构的观点来看，当下主流看法仍是： 底部路径逐渐清晰，但复苏不会整齐划一。 高盛相对更偏结构性看多，认为上海、深圳可能在2026年底前后率先企稳，2025年底至2028年底核心区累计修复约15%。摩根士丹利则认为，调整最大阶段可能正在过去，但真正企稳或延至2027年下半年。瑞银同样强调分化，认为一线城市二手房可能先企稳，三四线城市剩余下行压力更大。惠誉则更谨慎，认为复苏仍脆弱，2026年新房销售额可能继续下降。 可以肯定的是，在 828现房销售新政 以及最近 土地供应新规 之后， 库存下降成为必然 ，但就如我们此前的文章 今年的房地产市场比之去年如何？ 中所说， 当前我们 房地产市场的成交总量其实早已筑底 市场波动的核心主要在价格 而我们当前实际情况来看， 新房市场量跌但价涨，核心是 缩量保价， 但二手房市场依然在以价换量。 后续整体市场的走向，新房价格取决于新政之后的土地供应情况，二手房价格则既受新房市场直接影响，也受经济环境下市场的边际走向影响，何时才能量价企稳、触底回升，还需要继续观察。 【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】 特别